Construir, comprar ou arrendar uma pousada.

Tenho sido procurado com alguma frequência por empreendedores que pensam em abrir pousadas. O trabalho de um consultor nestes casos envolve identificar as características ideais de empreendimento e “casá-las” com o perfil do empreendedor, fazer análises de mercado, estudos de viabilidade, planos de negócios, projetos de retrofit, capacitar equipes, definir políticas comerciais, etc.
O planejamento destes negócios é um fenômeno de certa forma recente, entendo que ocasionado pela grande oferta de pequenos hotéis em muitos destinos turísticos Brasil afora, o entendimento que a gestão destes empreendimentos é mais complexa que imaginam e que formar equipes não é tarefa tão fácil, além do fato de muitas estatísticas ligadas ao empreendedorismo mostrarem que novos negócios sem planejamento tem pouca chance de “sobreviver” por mais de 3 anos.
Agregado a estes fatos, observamos uma grande quantidade de empreendimentos à venda e um número menor para arrendamento o que em certos momentos pode gerar entusiasmo por parte de empresários visualizando nos valores propostos uma suposta oportunidade de negócio.
Este artigo, tem como objetivo pontuar alguns cuidados que empreendedores devem ter quando se depararem com a ideia de construir, comprar ou arrendar uma pousada. Vamos à eles:
Construir:
Opção onde você poderá ter custo reduzido em relação à comprar, mas precisará imobilizar um bom capital durante a obra e os primeiros meses de funcionamento (capital de giro), precisará encontrar um terreno ou reformar um prédio já existente, fazer um bom projeto e à partir do final da obra um plano de implantação hoteleira. Para quem nunca administrou uma obra, se prepare para o stress – atrasos, falta de material, equipes pouco qualificadas, são frequentes, mas o resultado pode ficar conforme o seu “sonho” – se assegure porém que o seu ideal de pousada é o mesmo ideal que o turista quer ter para seu descanso ou trabalho.

Comprar:
Existem centenas de opções Brasil afora, de todos os tamanhos, formatos e preços. Muito cuidado nestas compras, busque um corretor especializado (são raros) e de preferência o acompanhamento de um consultor que irá analisar o negócio como um todo e não apenas a parte estética, muito valorizada por novos empreendedores. Muitos dos valores pedidos por estes negócios são definidos de maneira empírica, ou seja baseados em “achismos” – Quando for analisar o preço de venda você deve considerar aspectos como – qualidade das edificações, memorial descritivo(equipamentos, móveis, utensílios), carteira de clientes, tempo e forma de funcionamento, marca, localização, posicionamento no mercado, potencialidade de ampliação, etc.
Caso você consiga um empreendimento de boa relação custo x benefício, pode ser uma boa alternativa, caso o proprietário tenha feito uma boa gestão, tenha fidelizado seus clientes, formado boas equipes, mantido bem a estrutura. Mas reitero estas possibilidades existem mas são raras – a procura tem que ser estratégica e intensa.

Arrendar:
Minha análise pelo que vejo no mercado é que esta é uma alternativa para quem quer “testar” o mercado, ou seja ainda não tem certeza se hotelaria é o seu negócio e vai arrendar por um tempo uma pousada para tentar se adaptar e aí partir para construção ou compra. Muitos dos valores que vejo pedidos para arrendamento acabam por parcialmente inviabilizar o resultado financeiro do negócio, mas você pode tentar uma negociação de médio-longo prazo (a lei estipula um mínimo de 5 anos para contratos), com carências e descontos caso precise fazer benfeitorias no empreendimento.
As precauções em relação à análise do negócio existente devem ser as mesmas citadas no caso de compra – agregadas ao fato que muitos proprietários continuam tentando vender a pousada depois de arrendada – atenção as cláusulas de cancelamento/rescisão de contrato (a assessoria de um advogado nestes casos é primordial).
Independente de sua intenção ser a de construir, comprar ou arrendar um negócio hoteleiro – alguns pré-requisitos são fundamentais: formalização de uma empresa(jamais assuma a empresa existente), contratação de um contador, obtenção de todos os alvarás, registros e certificados necessários para a operação, recrutamento, seleção e treinamento de pessoal, elaboração de um site e material gráfico, sinalização visual de acesso, definição de organização e métodos internos, soft-openning, ações de marketing, etc.